ESTATE BLOG

Wygoda dla inwestora, czyli jakie usługi można zlecić profesjonalistom?

Każdy inwestor, niezależnie od liczby posiadanych nieruchomości może skorzystać – w zależności od potrzeb, wiedzy i doświadczenia - z pomocy firmy, która zadba o stabilny, poziom jego przychodów, pomagając mu w realizacji kolejnych kroków.

Wykończenie mieszkania – wybieranie materiałów oraz ekipy remontowej to nierzadko bardzo czasochłonne zadania. Na rynku dostępna jest nieskończona gama produktów o różnorodnej jakości i przeznaczeniu. Pożądani są również solidni fachowcy, wykonujące prace w terminie.
Kompetentna porada w tym zakresie to dobranie odpowiedniego pakietu, aby wykończyć lokal zgodnie z preferencjami i założeniami finansowymi właściciela. Każdy z konkretnych pakietów można modyfikować i poszerzać o dodatkowe elementy.

Wyposażenie mieszkania – funkcjonalność mieszkania czy apartamentu to jeden z wyznaczników wysokiej stopy zwrotu i regularnych przychodów. Warto skonsultować temat z profesjonalną firmą, prowadzącą szeroki wachlarz usług, aby dostosować wnętrze do konkretnego targetu najemcy i od początku realizować swoje cele biznesowe.

Zarządzanie najmem

• Najem krótkoterminowy - cykliczne wydarzenia kulturalne, konferencje, targi etc. są motorem napędzającym inwestycję w systemie najmu krótkoterminowego. Apartamenty wynajmowane w większych miastach to wybór osób, które rezygnują z usług hotelowych i decydują się na wynajem komfortowego lokum  o podwyższonym standardzie w świetnej lokalizacji.  Szukanie klientów to jedno z zadań, które wiążą się z utrzymaniem ciągłości wynajmu. Do pozostałych obowiązków należą wydanie i odbiór lokalu, sprzątanie oraz wszelkie prace konserwatorskie. Wszystkie z tych elementów muszą być systematycznie realizowane, aby uniknąć nieprzyjemnych sytuacji z najemcami, a  w rezultacie złej opinii krążącej w sieci.

• Najem długoterminowy -  znalezienie konkretnego najemcy na dłuższy okres to misja – jeśli zakończona sukcesem – przynosząca stałą rentowność w każdym miesiącu.  Mieszkanie nie musi być umeblowane i wyposażone w hotelowe, odporne na uszkodzenia sprzęty. Ważne by umowa była skonstruowana tak, aby chronić interesy obu stron. Kontrolowanie nieruchomości, w tym regularnego uiszczania czynszu oraz rachunków pozwala na uniknięcie przykrych niespodzianek w postaci oszustwa przez najemców.
   

Na co zwrócić uwagę wybierając nowe biuro?

Znalezienie najlepszego miejsca do prowadzenia działalności,  czyli miejsca spełniającego wszystkie oczekiwania nasze, naszych pracowników i odwiedzających nas klientów, wymaga odpowiedniego przygotowania się do tego zadania. 

Duży wybór powierzchni biurowych do wynajęcia i na sprzedaż nie ułatwia sprawy, gdyż zmuszeni jesteśmy porównywać wiele ofert uwzględniając jednocześnie kilka kryteriów, a to bywa bardzo czasochłonne. Pierwszym naszym krokiem powinno być możliwie szczegółowe ustalenie naszych potrzeb i założeń finansowych dotyczących przyszłego biura. Bez względu na to, czy zdecydujemy się zdać na sprawdzonego pośrednika i włączyć do procesu poszukiwań dopiero na etapie decyzji, czy sprawdzać ofertę nieruchomości komercyjnych na własną rękę, dobrze przemyślana lista oczekiwań i ograniczeń pozwoli zaoszczędzić nam znaczną ilość czas.

Pierwszą podstawową decyzją do podjęcia jest rozstrzygnięcie, czy interesuje nas lokal do wynajęcia, czy na sprzedaż. Jakie korzyści może przynieść kupno nieruchomości na firmę przeczytacie w poświęconym tej tematyce wpisie (TUTAJ). Skupmy się na pozostałych aspektach, które determinują nasz wybór i na które warto zwrócić uwagę podczas poszukiwania biura na działalność naszej firmy.

• LOKALIZACJA 

Jeżeli nie jesteśmy z góry ograniczeni do konkretnej lokalizacji na naszą działalność,  warto na początek wykluczyć miejsca, które na pewno nie spełnią naszych potrzeb, aby zawęzić zakres poszukiwań. Sprawdźmy możliwości komunikacyjne danego obszaru, informacje o pobliskich drogach szybkiego ruchu, strefie parkowania,  komunikacji miejskiej i podmiejskiej.  Jeżeli na stałe współpracujemy z określonymi kontrahentami, lub podwykonawcami, warto zwrócić uwagę, czy nie ułatwi nam pracy dostępność trasy szybkiego ruchu, lub niewielka odległość między naszymi firmami. Jeżeli nasza działalność wiąże się z regularnymi odwiedzinami klientów, wówczas łatwo dostępny, widoczny lokal to nasz priorytet.

• BUDŻET

Obliczając miesięczny koszt najmu danego lokalu, koniecznie zwróćmy uwagę na wszystkie dodatkowe opłaty, które będziemy zobowiązani regulować. Na opłaty dodatkowe składają się zwykle: czynsz, opłaty eksploatacyjne i media. Czynsz, czyli opłata za użytkowanie danego lokalu, to jedyna składowa opłat dodatkowych, którą możemy negocjować. Warto spróbować znaleźć kompromis pomiędzy naszymi oczekiwaniami finansowymi, a propozycją właściciela nieruchomości. 

Opłaty eksploatacyjne zależne są od rodzaju i klasy budynku. Składają się z opłat publicznoprawnych (podatki, opłaty z tytułu wieczystego użytkowania), oraz opłat związanych
z funkcjonowaniem całego budynku, takich jak: koszty oświetlenia, ogrzewania części wspólnych, konserwacji budynku i urządzeń, ale również koszty funkcjonowania recepcji, czy ochrony budynku, utrzymania terenów zewnętrznych, sprzątania itp. Bardzo ważne jest, abyśmy w umowie najmu lokalu zagwarantowali sobie prawo do wglądu w rozliczenie i możliwość zweryfikowania opłat eksploatacyjnych - zarówno w źródłowe faktury, jak i algorytm rozliczania tego typu opłat.

Ostatni element opłat dodatkowych stanowią opłaty za media, czyli prąd, wodę, gaz
i ogrzewanie. Powinniśmy zwrócić uwagę, czy media rozliczane są według liczników, czy też ryczałtowo, lub zaliczkowo.  Zdarza się także, że koszt ogrzewania wliczony jest w koszty eksploatacyjne, lub ogrzewanie połączone jest z chłodzeniem, dlatego warto dowiedzieć się, czy klimatyzacja i ogrzewanie będą osobnymi pozycjami do uregulowania. Opłaty za media, również muszą być poparte fakturami od dostawców i ewentualnie algorytmem rozliczania, jeżeli lokale nie są indywidualnie opomiarowane. 

W przypadku niektórych lokali użytkowych, z opłatami związany jest tzw. „współczynnik powierzchni wspólnych”, który wynika z tego, że w obiekcie występują pomieszczenia użytkowane wraz z innymi użytkownikami budynku, na które składają się ciągi komunikacyjne, łazienki, kuchnie itp. Współczynnik ten wynosi zwykle od kilku do kilkunastu procent i o taką liczbę należy powiększyć powierzchnię biura przy obliczaniu opłat za czynsz  i eksploatację.

Zliczając pełen koszt funkcjonowania firmy w danej lokalizacji, nie zapominajmy o ostatniej już stałej opłacie - opłacie za parking. Weźmy pod uwagę, ile miejsc parkingowych i w jakiej cenie otrzymamy wynajmując daną powierzchnię użytkową, w szczególności gdy nasze biuro zlokalizowane ma być w mieście. 

• POWIERZCHNIA I STANDARD

Standard budynku i samego biura, kondygnacja na którym znajduje się lokal, oraz aranżacja wnętrza to kwestie, które powinniśmy rozważyć w dalszej kolejności.  Decydujący będzie również metraż lokalu i układ pomieszczeń. Czy nieruchomość sprawdzi się, jako przyszłe biuro naszej firmy, determinuje bowiem nie tylko ilość zatrudnionych w firmie osób, ale także specyfika pracy. Zwróćmy uwagę, aby aranżacja i rozkład pomieszczeń ułatwiały codzienne funkcjonowanie przedsiębiorstwa. Warto zastanowić się nad umieszczeniem przedstawicieli działów często ze sobą współpracujących na wspólnej, otwartej przestrzeni, natomiast pracowników operujących poufnymi danymi, bądź często odbywających indywidualne spotkania w oddzielnych gabinetach.  Jeżeli planujemy związać się z daną lokalizacją na dłużej, zastanówmy się również, czy rozpatrywana nieruchomość pozwoli nam na ewentualną ekspansję, w razie gdyby nasze potrzeby lokalowe wzrosły wraz z rozwojem firmy.

• UDOGODNIENIA I DODATKOWE WYMAGANIA

Na koniec pozostają nam do uwzględnienia potrzeby indywidualne, specyficzne dla branży

i sposobu funkcjonowania naszego przedsiębiorstwa. W niektórych przypadkach będzie to otwarta w wydłużonych godzinach pracy recepcja, w innych kantyna dla pracowników, odpowiednie przystosowanie budynku dla osób niepełnosprawnych, czy  wymagania dotyczące infrastruktury IT.

Wiele ofert na rynku może na wstępie nie spełniać naszych oczekiwań, pamiętajmy jednak, że niektóre firmy, takie jak duże centra biznesowe, oferują szereg dodatkowych usług „szytych na miarę”. Warto więc odpowiednio szczegółowo przygotować nasze zapytanie ofertowe i od razu zapoznać się ze wszystkimi możliwościami danej nieruchomości.

Kryteriów decydujących o atrakcyjności danej lokalizacji i dopasowaniu oferty do naszych potrzeb, jak widać jest naprawdę niemało. Jednak wypunktowanie wszystkich warunków, które powinna spełniać wynajmowana przez nas nieruchomość już na samym początku poszukiwań, pozwoli nam trafnie wyselekcjonować wyłącznie lokale, które spełnią nasze wymagania. Wtedy mamy szansę nie tylko zaoszczędzić na czasie poświęconym na oglądanie kolejnych nieruchomości, ale również znaleźć biuro, które zapewni naszej firmie wygodne funkcjonowanie na lata.

NOWE TRENDY W BIUROWYCH WNĘTRZACH

Powszechnie wiadomo, że sposób w jaki urządzone są siedziba, czy biuro firmy wpływa nie tylko na jej wizerunek, ale także samopoczucie klientów, a przede wszystkim pracowników. Dlatego przygototwanie projektu wnętrza biura warto poprzedzić analizą potrzeb swojego zespołu, oraz zapoznaniem się z najnowszymi trendami, które pokazują jak urządzić stylowe i tętniące energią miejsce pracy.  Zebraliśmy dla Was najważniejsze tendencje, które można zaobserować w dziedzinie aranżacji biur w okresie ostatnich kilkunastu miesięcy, oraz w prognozach na przyszły rok. 

• ELASTYCZNOŚĆ

Elastyczność to narastający wśród projektantów mebli od dłuższego czasu trend, który objął także wyposażenie biur.  Podzielone na boksy, ogromne, jednolite biurka często spotykane w pomieszczeniach typu open-space, powoli stają się passe. Nowoczesna firma bowiem, to firma elastyczna, gotowa dopasować się do ekspresowo zmieniającej się rzeczywostości.  I takie właśnie ma być miejsce pracy. Meble modułowe, które w dowolnej chwili można przeorganizować, czy łączyć z innymi elementami wyposażenia, to nowy pomysł na aranżację wnętrza biurowego.  Możliwość manewrowania funkcjami i zestawieniem poszczególnych mebli pozwala w razie potrzeby dopasować lokal do zmian zachodzącyh w fimie, wprowadza powiew świeżości i pobudza kreatywność. Inteligentny design, cechujący meble wielofunkcyjne i modułowe, szczególnie przypadnie do gustu pracownikom ceniącym sobie innwacyjność, czyli między innymi najmłodszemu pokoleniu wchodzącemu na rynek pracy. 

• WSPÓŁPRACA

Współpraca to kluczowe słowo w nowoczesnym podejściu do aranżacji przestrzeni dla pracowników. Najwyraźniej ten trend widać w dwóch rozwiązaniach, które warto wziąć pod uwagę jeżeli dopiero rozpoczynamy przygotowywać projekt biura.

Pierwszy pomysł realizowany w coraz większej ilości firm, to tak zwany "wspólny stół" ustawiony
w miejscu dostępnym dla wszystkich, przy którym każdy może usiąść do pracy, czy rozmowy na projektem. Drugi, zyskujący na popularności zabieg, to zaaranżowanie nie tylko stołu, ale całej przestrzeni wspólnej. Takie miejsce, gdzie w każdej chwili mogą spotkać się osoby z różnych działów i wspólnie pracować na danym projektem, zaplanowane jest przede wszystkim pod kątem funkcjonalności, ale także estetyki – zachęca do wspólnej pracy, spotkań, stymule kreatywność. 

Projektanci radzą również, aby zrezygnować chociaż z części ścianek dzielących biurka współpracowników, by pozwolić im swobodnie się komunikować. Nieograniczona możliwość wymiany uwag, pomysłów i rozwiązań ułatwia pracownikom integrację i zaangażowanie
w  codzienne funkcjonowanie firmy. 

• JAK W DOMU

Ciekawym trendem, stojącym w opozycji wobec standardów, jakie zwykle przyjmuje się planując wystrój biura,  jest inspiracja domem. Centralnymi punktami biura zaplanowanego w tej koncepcji są kuchnia i jadalnia, które służyć mogą także jako miejsce firmowych spotkań.  Ideą przewodnią jest uczynić biuro, a szczególnie przestrzenie wspólne, miejscem gdzie pracownik nie tylko wykonuje swoje obowiązki, ale gdzie także może  zrelaksować się,  poczuć komfortowo. Stąd propozycja, aby biuro wyposażyć w dużą ilość miękkich kanap i siedzisk, zadbać o dostęp naturalnego światła, przyjemną atmosferę. Pracownicy, którzy mogą w biurze "złapać oddech", stają się bardziej produktywni. Chwila relaksu, akceptowanego przez pracodawcę i współpracowników, sprzyja kreatywności.

• EKOLOGIA

Ostatnim globalnym trendem, obecnym od lat nie tylko w architekturze i designie, jest dbałość o środowisko naturalne. Materiały wykorzystywane przy wykończeniu i wposażeniu biura powinny być więc możliwie przyjazne środowisku, degradowalne, dobrej jakości, ze znanych źródeł. Większa ilość okien i otwartych przestrzeni pozwoli zaoszczędzić energię zużywaną na oświetlenie i klimatyzację. Wprowadzenie odpowiednich rozwiązań w przestrzeni biurowej, które zmotwują pracowników do oszczędzania papieru i segregowania śmieci to kolejne z wielu pomysłów wartych rozważenia już na etapie projektu. Tym sposobem nasza firma będzie miała nie tylko doskonale zaaranżowane biuro, ale także zminimalizuje swój negatywny wpływ na środowisko naturalne.

Aranżacja biura - wyznacznik profesjonalizmu Wynajmującego lokal lub biuro.

Na rynku, zależnie od miasta, w którym chcemy umieścić nasz biznes, mamy różne ilości wolnych przestrzeni do najmu, które różnią się poziomem przystosowania do działalności. Niektóre z nich są w stanie deweloperskim, inne, opuszczone właśnie przez dotychczasowego najemcę, mają układ pomieszczeń daleki od naszych potrzeb, potrzebują modernizacji bądź tylko odświeżenia.

Kto powinien ponieść koszty powyższego?

Co do zasady – Wynajmujący. Zgodnie z art. 662 § 1 kodeksu cywilnego Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Często jednak bywa tak, że Wynajmujący chce jednak ciężar wykonania tych prac przerzucić na Najemcę. Oczywiście, jest to możliwe, jeśli Strony tak się umówią. Osobiście jestem zwolennikiem pierwszego rozwiązania.

Przede wszystkim przygotowanie powierzchni Najemcy „pod klucz” jest, w moim przekonaniu, wyznacznikiem profesjonalizmu Wynajmującego. Najemca jest specjalistą w swojej branży i potrzeba mu miejsca, gdzie może swobodnie robić to, na czym zna się najlepiej. A Wynajmujący jest specjalistą w dziedzinie lokali i powinien dostarczyć Najemcy taki lokal, w którym ten będzie mógł realizować swoje zadania. Tak rozumiem biznes polegający na wynajmie lokali – jako sprzedawanie komfortowego miejsca do pracy. I może to jest najważniejsza przyczyna, dla której uważam, że aranżacja powinna leżeć po stronie Wynajmującego. Oczywiście, Najemca może oczekiwać różnych standardów, może mieć wymagania znacznie wykraczające poza pierwotne założenia budżetowe, jednak na etapie negocjacji można to uwzględnić i przekalkulować projekt na nowo, zaproponować odpowiednio wyższą stawkę czynszu, czy dłuższy okres najmu, aby wyższe nakłady zwróciły się.

Ponadto pamiętać należy, że budynek jako substancja jest własnością Wynajmującego i właściwym jest, żeby poważne prace, często zmiany układu ścian, zmiany przebiegu instalacji elektrycznych, wodnych, kanalizacyjnych, dostosowanie klimatyzacji wykonywał Właściciel – to wszystko przecież jest JEGO. Tym bardziej, gdy budynek jest nowy, na gwarancji, czy w okresie rękojmi. Wówczas ingerencja Najemcy w substancję może rodzić poważne konsekwencje w postaci utraty gwarancji.

Oczywiście, jest grupa Najemców którzy wolą sami wykonać adaptację, mając przekonanie, że będzie to rozwiązanie tańsze lub że tylko to gwarantuje im, że lokal będzie dokładnie taki, jakiego potrzebują. W niektórych przypadkach może tak być, ale inwestowanie w cudzą substancję zawsze jest ryzykowne i na pewno zabiera mnóstwo cennego czasu. Rozwiązanie to wymaga też stosownych zapisów w umowie zabezpieczających bezpieczeństwo poczynionych nakładów – to już raczej zadanie dla prawników. W umowie bowiem lub w protokole zdawczo – odbiorczym zwykle znajduje się zapis, że Najemcy znany jest stan faktyczny lokalu i nie wnosi do niego zastrzeżeń…